Mário Coelho

 

A nova Lei do Inquilinato, sancionada em dezembro do ano passado, entra em vigor hoje (25). A lei traz modificações que visam proteger os proprietários e os inquilinos bons pagadores. A nova lei acelera os processos de ação de despejo de inquilinos. Pela legislação anterior, o processo necessário para tirar um locatário que não paga aluguel levava 14 meses. Agora, esse prazo deve cair para quatro meses.

 

O texto altera também dispositivos sobre locação de espaços em shopping centers, fiadores e garantias, devolução do bem, ações de despejo e renovação de contratos. A atualização da Lei do Inquilinato permitirá a solução de conflitos por meios alternativos, como o arbitramento extrajudicial do aluguel em contratos de locação.

 

Pela legislação atual, o proprietário precisa avisar a Justiça quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel. Um juiz, então, notifica o inquilino, que deve assinar um documento se comprometendo a pagar o que deve. De acordo com o texto aprovado na CCJ, o inquilino será obrigado a quitar a dívida assim que for notificado. Caso isso não aconteça, o morador será despejado.

 

Outra modificação considerada importante por membros de associações imobiliárias presentes na reunião é a possibilidade de assinatura de um contrato sem as exigências que até então eram normais, como fiador ou o pagamento de seguro-fiança. Agora, bastará ao inquilino se comprometer em contrato a pagar em dia. Em contrapartida, caso atrase os pagamentos, ele será despejado em 30 dias.

 

Leia abaixo a íntegra da nova Lei do Inquilinato:

 

“LEI Nº 12.112 DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.

 

Mensagem de veto Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

 

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

 

Art. 1o  Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

 

Art. 2o  A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

 

“Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

 

………………………………………………………………………..” (NR)

 

“Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

 

§ 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

 

§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

 

“Art. 13.  ……………………………………………………………..

 

…………………………………………………………………………………

 

§ 3o  (VETADO)”

 

“Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)

 

“Art. 40.  ………………………………………………………………

 

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II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

 

…………………………………………………………………………………

 

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

 

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)

 

“Art. 52.  ……………………………………………………………..

 

…………………………………………………………………………………

 

§ 3o  (VETADO)”

 

“Art. 59.  …………………………………………………………………

 

§ 1o  ……………………………………………………………………..

 

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VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

 

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

 

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

 

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

 

…………………………………………………………………………………

 

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)

 

“Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

 

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

 

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

 

…………………………………………………………………………………

 

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

 

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

 

…………………………………………………………………………………

 

Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)

 

“Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

 

§ 1o  ……………………………………………………………………..

 

…………………………………………………………………………………

 

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

 

………………………………………………………………………..” (NR)

 

“Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

 

………………………………………………………………………..” (NR)

 

“Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

 

…………………………………………………………………………………

 

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

 

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

 

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

 

…………………………………………………………………………………

 

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

 

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

 

………………………………………………………………………..” (NR)

 

“Art. 71.  ………………………………………………………………

 

…………………………………………………………………………………

 

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

 

………………………………………………………………………..” (NR)

 

“Art. 74.  Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

 

§ 1o  (VETADO)

 

§ 2o  (VETADO)

 

§ 3o  (VETADO)” (NR)

 

“Art. 75. (VETADO).”

 

Art. 3o  (VETADO)

 

Brasília,  9  de  dezembro  de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

 

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Tarso Genro
Guido Mantega
Miguel Jorge”