Luiz Augusto Pereira de Almeida*
Considerando o ritmo de crescimento das cidades (no Brasil, oito em cada dez habitantes vivem em áreas urbanas), ficamos apreensivos com a qualidade de seu desenvolvimento. Os desafios relativos ao trabalho, meio ambiente, saneamento básico, habitação, mobilidade, segurança pública, educação e saúde fazem parte do dia a dia dos administradores, e as diretrizes que forem por eles adotadas selarão o futuro da comunidade.
Recente artigo publicado pelo jornal O Estado de S. Paulo chamou-me a atenção para um projeto que reputo um dos mais relevantes na questão de planejamento e entrosamento da iniciativa privada com o poder público e uma referência no que diz respeito a soluções de revitalização urbana. Trata-se do Ground Zero ou Marco Zero, em Lower Manhattan, Nova York, Estados Unidos, onde se localizava o complexo do World Trade Center.
Difícil de esquecer o atentado de 11 de setembro de 2001, que, transmitido ao vivo para o mundo todo, sentenciou à morte milhares de pessoas e trouxe ao solo as duas torres gêmeas, que simbolizavam o espírito do empreendedorismo americano. Pois bem, passados 11 anos, hoje constatamos no local o resultado da engenharia, inovação, perseverança e superação do espírito humano. Numa área de 65 mil metros quadrados, inferior ao do clube Pinheiros, em São Paulo, no local das antigas twin towers, estão projetadas cinco novas torres, que alterarão drasticamente toda a região, pois serão construídos mais de um milhão de metros quadrados de escritórios, além de um shopping mall subterrâneo, um centro de artes com mais de mil lugares, um museu sobre o ato criminoso, o memorial em lembrança àqueles que se foram e uma central de transportes, com capacidade para mais de 200 mil passageiros diários. Estimativas do investimento total do projeto, quando concluído, apontam para algo em torno de 15 bilhões de dólares.
A primeira torre, WTC 1 ou Freedom Tower como foi apelidada, tem 104 andares e será o prédio mais alto de Nova York. A um custo previsto de 3,8 bilhões de dólares e com a expectativa de ser concluída em meados do ano que vem, sozinha, aportará 250 mil metros quadrados de espaço para escritórios. Esta torre soma-se aos 88 andares da número 2, os 71 da 3, os 61 da 4 e mais a 5. Juntas, como dito anteriormente, aportarão mais de um milhão de metros quadrados de escritórios. É inevitável perguntar: quantas pessoas trabalharão no local? Se considerarmos 15 metros quadrados de escritório para cada profissional, chegaremos a 66 mil pessoas, o equivalente a uma cidade como Vinhedo (63 mil) ou Amparo (66 mil), ambas no interior paulista.
É também de se indagar, qual o número de garagens, suficientes para atender a esta demanda. Pelo padrão brasileiro de prédios comerciais triple A, de 35 metros de escritório para cada vaga, seriam 28,5 mil vagas para automóveis, só para o complexo de escritórios, sem contar os demais equipamentos culturais e de entretenimento. Um número assustador, para não dizer, inviável! Aí é que entra a grande virtude do planejamento. A primeira torre, com 250 mil metros quadrados de escritório, não possui mais do que duas centenas de vagas de garagem. Ou seja, todos chegam a seu destino via transporte público. Além do que, no local foi projetada uma central de transporte com grandeza similar à da Grand Central Station (maior estação de trens de Nova York), que permitirá tráfego diário de 200 mil pessoas. Ou seja, podemos crescer sim, desde que a infraestrutura urbana, principalmente a de mobilidade, nos acompanhe de mãos dadas.
PublicidadeDessa maneira, certas estão nossas administrações estaduais e municipais em investir pesadamente no transporte coletivo, pois novos milhões de metros quadrados de escritório, sem contar outros investimentos em equipamentos comerciais e residenciais, estão sendo projetados em São Paulo e outras grandes cidades brasileiras. Evidentemente, não teremos capacidade viária para suportar a atual proporção/correlação exigida de vagas por metro quadrados de escritórios/comercial/residencial. O crescimento é saudável, pois atende às necessidades do ser humano como emprego, renda, cultura e inovação, mas se exige que seja planejado, para que tenhamos interessantes histórias, como a de Nova York, para contar.
*Diretor da Federação Internacional das Profissões imobiliárias (Fiabci/Brasil) e diretor de marketing da Sobloco Construtora S.A.