Mario Cerveira Filho*
A lei do inquilinato 8.245/91 já era bem favorável aos locadores. O único ponto que estava desequilibrado era a demora para que os locadores recebessem seus créditos nas ações de despejo por falta de pagamento. Esse ponto foi corrigido e de forma muito favorável a eles, até demais…
Acontece, porém, que outros artigos foram incluídos, criando mecanismos processuais “perversos” a uma população que não estava absolutamente preparada para recebê-las, tais como:
– A possibilidade de o locatário purgar a mora (pagar o aluguel em atraso em Juízo) apenas uma vez em 24 meses (anteriormente, o locatário poderia purgar a mora 02 vezes a cada 12 meses).
– No caso do fiador exonerar-se da fiança, o locatário terá o prazo de 30 dias para indicar outro, sob pena de rescisão contratual.
Para o fiador, essa alteração foi boa, mas, e para o locatário? O prazo de 30 dias é exíguo, tendo-se em vista a dificuldade que o locatário terá em encontrar outro, para substituí-lo, além das exigências burocráticas (certidões forenses, imobiliárias e etc.). E mais, há de se levar em consideração que a aceitação do novo fiador sempre ficará a critério exclusivo do locador.
– Nas locações comerciais, a possibilidade de obtenção de liminar ao locador, a fim de que o locatário seja despejado em 15 dias, desde que a ação seja proposta em até 30 (trinta) dias do final do contrato ou da efetivação da notificação (que deverá ser de 30 dias).
É muito fácil notar o aumento desmedido nos preços das locações em todo o país. A valorização dos imóveis, obviamente, acompanhou esse aumento, também de forma desproporcional, ainda mais somado ao reajuste do principal imposto imobiliário, o IPTU, potencializado pela inflação de 2010.
O efeito foi o inverso do preconizado e só trouxe um desequilíbrio ainda maior. É muito fácil notar através das pesquisas que estão sendo diariamente divulgadas que os locativos estão em patamares absurdos. E a tendência é de que os valores dos aluguéis cresçam ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locação forem se encerrando, em eventual renovação, os valores acompanharão esses fatores externos, o que, obviamente, prejudicará todos os locatários e a população do país.
De acordo com levantamento elaborado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), divulgado em 13/12/2010, no mês de novembro de 2010, foram propostas 1.246 ações de despejo por falta de pagamento na justiça paulista, contra as 1.051 verificadas no mês anterior. Considerando todos os tipos de ações, a pesquisa indica que ingressaram 1.549 em novembro. Um avanço de 17,53% em relação a outubro do mesmo ano. Nas ações de procedimento ordinário, que incluem denúncia vazia, foram distribuídas em novembro de 2010, 220 ações, representando 14,2% do total. Em relação a outubro, quando foram verificados 199 processos, houve uma elevação de 10,55%. No confronto dos 11 primeiros meses de 2010 com o de 2009, esse tipo de ação avançou 24,5%, ou seja, de 1.816 para 2.261.
Quanto às ações renovatórias aquelas geradas pelo locatário para garantir sua permanência no imóvel , elas registraram uma elevação de 30,36% entre outubro e novembro de 2010, ao passar de 56 para 73 no período. O resultado equivale a 4,7% do total.
Tinha-se a expectativa de que haveria a entrada de milhares de imóveis para locação que estavam fechados no mercado. Não aconteceu.
Um número muito inferior foi destinado à locação, e houve, sim, uma venda muito forte de imóveis, por causa do excesso de recursos para o crédito. Muitos proprietários que tinham os imóveis fechados e não os alugava devido ao alegado desequilíbrio na Lei do Inquilinato, antes de suas alterações, agiram diferente, preferiram vendê-los.
Os antigos inquilinos, para fugirem do aluguel, devido aos altos preços praticados, resolveram comprar/adquirir os seus imóveis, e em função da abundância de dinheiro e facilidades que as instituições de crédito estão proporcionando, compram, sem se ater aos preços exorbitantes que o mercado está impondo.
Não há dúvida que se houver qualquer crise no país, ou em qualquer outro, que nos afete, essa situação se tornará drástica. Como esses novos proprietários conseguirão cumprir suas obrigações?
É necessário que os legisladores revejam urgentemente as alterações havidas na Lei do Inquilinato, em virtude do quadro em que o mercado imobiliário se encontra em virtude dessas mesmas alterações. Além disso, é necessário, também, que se estude um índice específico para locações de imóveis comerciais e residenciais. Os índices de reajuste praticados nos contratos locatícios não regulam de forma correta os aluguéis.
Só para se ter uma idéia, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) em 2010 avançou para 11,32%, sendo que a inflação do ano fechou em 5,91%. Como é possível alguém pagar um reajuste de aluguel que está acima da inflação? Isto está virando uma bola de neve.
Um país em crescimento é uma maravilha, mas o Brasil precisa saber crescer. Durante toda a minha vida, ouvi dizer que o Brasil estava engatinhando, estava crescendo.
Agora, estamos em um estágio em que o Brasil já deixou de ser até adolescente. Tem agora o diploma da faculdade e em consequência, está entrando no mercado. Por esse motivo, ele precisa ser muito bem conduzido e estruturado, a fim de não perder o seu rumo na história.
Cuidado: há a nítida impressão que está sendo criada uma grande bolha no mercado imobiliário brasileiro.
Veja a íntegra da nova Lei do Inquilinato
*Advogado, especialista em Direito Imobiliário, professor do Curso de Especialização em Direito Empresarial da Universidade Mackenzie e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados