Freqüentemente, assistimos a espontâneas demonstrações patrióticas – ainda que apenas esportivas – que são boas oportunidades para a reflexão sobre o significado da expressão estampada na bandeira brasileira.
A principal causa da lentidão do equacionamento das questões ligadas à carência da infra-estrutura – inclusive a habitacional – é a baixa qualidade dos respectivos ordenamentos legais, que geram incertezas nos potenciais investidores privados, atrasando o progresso da Pátria.
Os agentes posicionados nas etapas iniciais da cadeia da produção de habitações – principalmente os fabricantes de materiais de construção e as construtoras – indicam a baixa oferta de crédito para o financiamento da compra de moradias como o maior entrave do segmento. Os agentes financeiros, por sua parte, creditam essencialmente à desordem jurídica o pouco interesse em financiar habitações.
Sentenças judiciais em ações revisionais de vários contratos de financiamento habitacional têm revelado a fragilidade do ordenamento legal do segmento. O Tribunal Regional Federal da 1a Região de Brasília (TRF-DF), por exemplo, em sentença final de 2002, julgou inconstitucionais duas resoluções do Conselho Monetário Nacional (CMN) que modificaram a Lei nº 4.380/64, criadora do Sistema Financeiro da Habitação, usadas pelos agentes financeiros para cobrar juros maiores nos financiamentos. O CMN apressou-se em emitir uma nova resolução, com redação semelhante àquelas julgadas inconstitucionais pelo TRF-DF, que ainda vigora.
Em 2003, as vendas de imóveis no maior mercado, o da capital paulista, foram as piores do último decênio e uma pesquisa da InterScience mostrou a pouca confiança que as pessoas têm nas construtoras. O potencial comprador ainda não esqueceu que o maior caso de falência já registrado em toda a América Latina deu-se no mercado habitacional brasileiro – os mais de R$ 1,5 bilhão da construtora Encol, causado, para muitos, por excesso de investimentos mal planejados, má gestão financeira e fraudes.
Objetivando dinamizar o setor para gerar empregos e reduzir o risco jurídico para o empreendedor, o financiador e o comprador da casa própria, o Congresso Nacional aprovou recentemente o Projeto de Lei nº 3.065/04 (apensado ao de nº 2.109/99), que alterou regras financeiras e tributárias no segmento.
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Quando essa Lei for aplicada pelo Judiciário – passando pelo ‘teste dos Tribunais’-, haverá novo regulamento no mercado que, espera-se, diminua a tributação, aumente a oferta de crédito e a segurança jurídica pois, ao responderem a uma pesquisa do Instituto de Estudos Econômicos, Sociais e Políticos (Idesp), quase 80% dos magistrados consultados afirmaram que a busca de justiça social justifica decisões que violem os termos dos contratos.
Todavia, a nova legislação nasce com omissões e só atingirá seus propósitos se não conflitar com outras leis – como o Código de Defesa do Consumidor, na questão da devolução dos valores pagos em caso de desistência do financiamento – ou ter sua aplicação prejudicada por elas.
A reforma da Lei de Falências que tramita no Congresso Nacional, por exemplo, contempla em um dos seus artigos, patrocinado pela Receita Federal, a introdução do conceito da antecipação de fraude. Segundo especialistas, a redação desse artigo deve ser alterada, pois gera insegurança jurídica e prejudica o comprador do imóvel, que teria seu contrato anulado se a incorporadora (ou a construtora) fosse enquadrada como fraudadora.
*Osvaldo Martins Rizzo é engenheiro, consultor e ex-conselheiro do BNDES
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