Olympio Barbanti Jr.
O crescimento do mercado imobiliário no Brasil, tanto em termos do número de unidades comercializadas como em relação ao aumento de valor dos imóveis urbanos, coloca em questão a qualidade do serviço prestado pelas empresas imobiliárias. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis estabelece uma taxa de 6%, paga às imobiliárias pelo vendedor da propriedade. Em alguns estados, essas empresas dão desconto e reduzem um pouco a taxa. No Tocantins, por exemplo, a taxa é de 5%.
Uma corretagem de 6% sobre um imóvel popular de R$ 50.000,00, por exemplo, implica em nada desprezíveis R$ 3.000,00, suficientes para pagar uma boa parte das despesas que a família tem com um filho ao longo de todo um ano.
Como o valor dos imóveis tem se elevado em todo o país, na média as corretagens passaram a ser bastante significativas. Em capitais como Brasília, São Paulo ou Rio de Janeiro, é comum transacionar imóveis na faixa de R$ 500.000,00, o que gera uma corretagem de polpudos R$ 30.000,00. Para imóveis de um milhão de reais, valor comum nessas cidades, a corretora cobra R$ 60 mil, valor correspondente a um ano de um salário mensal de R$ 5 mil reais por mês.
Considerando que o imóvel residencial é provavelmente o investimento de valor mais elevado que uma pessoa faz em sua vida, essa é também a maior e mais dolorida comissão paga. Mas quais são os serviços que as empresas imobiliárias fornecem ao consumidor em troca?
Os principais são (ou seriam) a prestação de informações sobre o mercado, o anúncio para a venda, a seleção de interessados e o acompanhamento dos mesmos durante a visita, e finalmente a garantia de que a transação terá lisura para comprador e vendedor. Essas três medidas garantiriam a seleção do público com perfil de compra, maior velocidade de venda (ou aluguel) e uma maior segurança ao se concretizar o negócio. Embora esses serviços estejam sendo prestados, a qualidade dos mesmos é bastante contestável.
A informação de mercado
Infelizmente, quase todas as empresas imobiliárias não sistematizam informações de mercado importantes para que os clientes tomem uma decisão fundamentada. Faltam dados seguros, por exemplo, sobre o valor do metro quadrado, a velocidade de comercialização por bairros, questões de segurança pública na vizinhança, barulhos noturnos, possibilidades de inundações nas proximidades, existência de outros lançamentos (previstos ou possíveis) que podem afetar positiva ou negativamente o valor do móvel desejado, e até mesmo a posição da casa em relação ao sol.
A avaliação que os corretores fazem de um produto tão caro quanto um imóvel não é baseada em uma fórmula clara para o consumidor. Ela é baseada no valor que os corretores dizem ser “de mercado”, ou seja, de outros imóveis que eles conhecem. Sendo assim, o consumidor fica refém do “achômetro” do corretor, para quem é mais interessante reduzir o valor do imóvel e comercializá-lo mais rapidamente do que atribuir a ele o valor correto e demorar mais tempo para embolsar sua comissão.
É interessante que uma rápida pesquisa na Internet revela qual é a verdadeira fórmula de cálculo do valor de imóveis:
Vi = Vam² x AC
CD
Onde:
Vi = Valor do imóvel
Vam² = Valor atualizado do m² de construção nova de igual tipo e acabamento, na sua região
AC = área construída do seu imóvel, em metros quadrados
CD = coeficiente de depreciação, sendo aceitáveis os seguintes coeficientes:
Muito bom = 0,90; bom = 0,70; regular = 0,50; mau = 0,30; péssimo = 0,10.
Faça os cálculos e descubra o valor do seu imóvel. Existe uma grande probabilidade de você ter uma boa surpresa.
O anúncio de imóveis
Os custos de corretagem eram até pouco tempo atrás parcialmente justificados pelas despesas que as imobiliárias incorrem ao anunciar os imóveis nos classificados dos jornais. Mas a ampla divulgação imobiliária na Internet tem limitado esses custos. O consumidor prefere ver fotos em seu computador e economizar tempo evitando visitar imóveis fora do perfil desejado.
Infelizmente é comum encontrar fotos que têm imagens de má qualidade ou que não dão a real dimensão dos ambientes por terem sido mal tiradas. Há casos de uso de lentes grande-angular, que alteram a percepção de espaço, enganando o consumidor.
A seleção de interessados
As imobiliárias levantam o mínimo de informação sobre os interesses dos compradores, antes de levá-los para visitar imóveis. Invariavelmente, ocupam o tempo do proprietário com visitas de pessoas que estão fora do perfil de venda. Pior, pouco sabem sobre a pessoa que aparece na porta da imobiliária: poucas empresas imobiliárias registram o nome completo do interessado comprador e lhe pedem documentos de identidade antes de levar este desconhecido para dentro das casas de outras pessoas.
A garantia da transação
Qual é o risco que uma empresa imobiliária tem ao realizar a transação do imóvel? Aparentemente, nenhum. O primeiro pagamento que o comprador faz é o da comissão da imobiliária, que logo garante o recebimento de sua comissão. Pior é o fato de que, no contrato que o vendedor assina com a imobiliária, esta normalmente se isenta de qualquer responsabilidade caso alguma das partes não cumpra com suas obrigações. Assim, desenvolvem um negócio com um nível baixíssimo de riscos e com uma elevada margem de rentabilidade.
Segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a participação do corretor “também é valiosa na averiguação dos aspectos legais envolvidos na transação, como a aprovação da planta pela Prefeitura, a inexistência de planos de desapropriação, a regularização do titular do imóvel etc. A parte contratual também exige uma grande atenção. É importante certificar-se sobre a qualificação completa do proprietário, a descrição detalhada do imóvel e a declaração da inexistência de débitos, entre outros.” Quem já comprou e vendeu imóvel provavelmente não recebeu este tipo de apoio. Peça, para fazer um teste, um relatório com a descrição detalhada do imóvel, incluindo as características construtivas.
Ainda segundo o Conselho Federal, “se o imóvel for vendido na planta, o consultor deve averiguar todos os dados sobre a construtora (idoneidade), sua aprovação pelo órgão competente (número de alvará) e o contrato (inexistência de parcelas intermediárias além das determinadas pelo contrato)”. Qual seria, então, a responsabilidade do consultor e da imobiliária no caso da venda de um imóvel no qual o proprietário tenha omitido problemas estruturais, ou não tenha sido idôneo ao longo do processo?
Resta esperar que os profissionais da área cumpram as orientações de seu conselho de classe, ou que as instâncias de defesa do consumidor exijam um melhor serviço dessas empresas e seus profissionais.
* Olympio Barbanti Jr., jornalista e consultor, é PhD em Políticas Sociais e Gestão pela London School of Economics.