Lei do Inquilinato: proteção contra maus pagadores ou brecha para despejos arbitrários?

Renata Camargo

As novas regras que regem o aluguel no país têm causado polêmica entre advogados, locadores e inquilinos. É consenso que as mudanças na Lei do Inquilinato, que começaram a valer no final de janeiro, vão ajudar a reduzir a inadimplência e a forçar os maus pagadores a serem mais corretos com suas contas. Mas especialistas estão divididos em relação à facilidade da nova lei em despejar inquilinos, especialmente de estabelecimentos comerciais.

A lei reduziu os prazos de despejo, ou seja, o tempo para saída do inquilino do imóvel. Isso beneficia os donos de imóveis, tanto residenciais, quanto comerciais, que conseguem reaver os seus imóveis com mais agilidade. Defensores de interesses de inquilinos, no entanto, argumentam que a nova lei deixa brechas para arbitrariedades, como a possibilidade de despejo de locatários em decorrência de uma melhor proposta de aluguel, apresentada por terceiros, ou de retirar do imóvel o inquilino que atrasou o pagamento em um dia.

“Um locatário comercial passa seis anos naquele ponto, mas havendo a oportunidade de o dono do imóvel locar para outro com uma proposta maior, o juiz pode dar ganho de causa para o locador e o inquilino ser despejado”, afirma o presidente da Associação dos Lojistas de Shopping (Aloshop) de Pernambuco, Ricardo Galdino. “Deixou-se aberta a possibilidade de manobras na lei. Inquilinos, especialmente comerciantes, podem perder todo um patrimônio e ficar refém da interpretação do Judiciário”, diz ele.

Uma das mudanças – que facilita o despejo, mas também vai conter os maus pagadores – está no prazo das cobranças em juízo de alugueis atrasados. Na lei anterior, o inquilino poderia atrasar duas vezes em 12 meses o pagamento do aluguel, mas permanecer no imóvel após pagamento em juízo da quantia. Pelas novas regras, o locatário só poderá atrasar o aluguel uma vez em 24 meses. No segundo atraso, o locatário poderá ser despejado.

“Isso é cruel e absurdo. Se o país tiver alguma crise financeira e atingir o inquilino, ou ainda o inquilino esquecer de pagar o aluguel em dia, o locador da próxima vez poderá rescindir o contrato”, diz o advogado Mario Cerveira, do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, especialista em locação comercial. “Em alguns casos, os locadores vão torcer para que os locatários deixem de pagar o aluguel e, na próxima vez, vão dizer ‘não vou te despejar, mas vamos ter que reajustar o valor do aluguel’. Isso vai inflacionar o mercado”, afirma.

Prazos

De acordo com as novas regras, o inquilino terá 30 dias para desocupar o imóvel residencial ou comercial em caso de decisão judicial de despejo favorável ao locador. Esse prazo, anteriormente, era de seis meses. A determinação judicial de despejo, no caso, era dada após toda a tramitação do processo na Justiça (trânsito em julgado). Agora, o locatário poderá ser despejado por decisão de primeira instância caso o locador ganhe o processo.

“Você pode falar para o inquilino sair de seu apartamento em 30 dias. Mas se a petição ficar em cartório 90 dias, por exemplo, não dá para esperar que o inquilino saia em um mês. O que mudou foram as questões processuais. A legislação trouxe as mudanças necessárias, mas resta saber se o Judiciário vai se ajustar. Independente das mudanças, o Judiciário é muito lento”, afirma o advogado Inácio Bento de Loyola Alencastro, do escritório Barbosa de Sá e Alencastro Advogados Associados.

O juiz poderá também conceder liminar para desocupação do imóvel em 15 dias quando encerrado o prazo do contrato de locação comercial, desde que tenha sido proposta a ação de despejo dentro do prazo de 30 dias da notificação de intenção de retomada do imóvel. Poderá também conceder liminar em caso de falta de pagamento do aluguel no vencimento. Nesse caso, a aplicabilidade da liminar só ocorre se o imóvel estiver sem fiador ou qualquer outra garantia.

Para Galdino, a partir da nova lei, o inquilino comercial passou a ser “refém” de uma única decisão judicial. “O juiz poderá cometer equívocos, o inquilino será despejado, e só depois é que poderá recorrer”, explica. Mas, para o diretor de legislação do Secovi-SP, sindicato que defende o interesse dos locadores de São Paulo, Jaques Bushatsky, essa mudança permite apenas que os contratos sejam realmente cumpridos, com regras mais claras e maior celeridade.

“Não vai piorar a vida de ninguém. Vai beneficiar os bons pagadores. Simplesmente vai ser verdade o que está escrito no contrato. Tente não pagar o financiamento de um carro, por exemplo, ou não pagar a conta de luz. Antigamente, com quem não pagava aluguel não acontecia nada por, pelo menos, um ano”, argumenta Jaques.

Especulação

A advogada Josiclér Vieira Beckert Marcondes, do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, afirma que é possível que uma proposta mais rentável para o locador bote a perder uma renovação de contrato com um antigo inquilino. A lei assegura que, durante a vigência do contrato, o locatário não pode ser despejado, mesmo que o locador receba uma melhor proposta de aluguel. Mas a advogada alerta que uma das possibilidades de despejo é justamente nos momentos de renovação de contrato.

“O inquilino tem hoje que tomar muito cuidado com os prazos de seu contrato, para não se sujeitar a um despejo. Era muito comum um comerciante alugar um espaço, ficar na locação por prazo indeterminado e nunca se preocupar em renovar o contrato”, explica Josiclér. “Hoje mudou. Quando existe a situação do prazo indeterminado, a lei prevê que o dono do imóvel pode pedir o despejo em 30 dias. Para que o inquilino não seja surpreendido, quando o contrato estiver prestes a vencer, é bom que ele se antecipe e trate de uma renovação”, diz.

Segundo Mario Cerveira, um grupo de advogados estuda um formato de contestar juridicamente a nova lei. O advogado afirma que algumas mudanças feitas privilegiaram os locadores e prejudicaram mesmo os bons inquilinos. Para Cerveira, parte das mudanças vai favorecer a especulação no mercado imobiliário. “Parte dessas regras vai criar muita confusão, porque o locador vai fazer uma manobra para vender o ponto para outro por um valor maior. O mercado vai ficar inflacionado”, justificou.

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